Isı Yalıtım Kararı Nasıl Alınır 

VİA İNŞAAT Hukuk Danışmanlarının Yaptığı İncelemelerde, Konut Yönetimlerinin Aldığı Isı Yalıtım Kararlarının Oldukça Büyük Bir Miktarının Hukuki Açıdan Hatalı Olduğu Ve İleride Oluşması Muhtemel Bir Anlaşmazlık Durumunda Yasal Yönden Zor Durumda Kalınmaya Sebep Olacak Eksikliklere Sahip Olduğu Gözlemlenmiştir.

 Isı Yalıtımı Uygulamaları Esnasında Ve Ödeme Sürecinde Kat Mülkiyeti Kanunu (Kmk) Ve Sözleşme Hukukuna İlişkin Tüm Hukuki Süreçlerde Danışmanlık VİA İNŞAAT Şirket Avukatları Tarafından Ücretsiz Olarak Yürütülmektedir.

 Anlaşma Kararı Alan Konut Yönetimlerinin, Sözleşme Ve Karar Defteri Konusunda İhtiyaç Duyabileceği Tüm Hukuki Destek İle Birlikte Yalıtım Süreci Boyunca Sorun Yaşanabilecek Konut Sakinlerinin Takibi De Şirket Avukatlarımız Tarafından Yönetilmektedir.

 

 Yalıtım Uygulamalarından Müzdarip Olmuş Konut Yöneticileri Düşünüldüğünde Hukuki Danışmanlık Hizmeti Sürecin Daha Sağlıklı Yürütülmesini Sağlar Ve Yanlış Karar Alımları Gibi Sık Rastlanan Durumları Ortadan Kaldırarak Uygulama Sonrasında Yaşanabilecek Olumsuzlukları Giderir. 

VİA İNŞAAT Yenilikçi Çözümlerine Örnek Bu Hizmetleri İle Yönetim Ve Konut Sakinleri Arasındaki İlişkilerin Zarar Görmemesini Esas Alır.

Isı Yalıtımı Kararı Alınırken İzlenilecek Hukuki Yollar

1- Hukuken Geçerli Atanmış Bir Yöneticiniz Veya Yönetim Kurulunuz Var Mı ?

Cevabınız Evet İse, 2. Soruya Geçiniz.
Cevabınız Hayır İse, Aşağıda Bahsedilen Esasları Dikkate Alarak Kmk’ Ya Göre Geçerli Bir Yönetici Veya Yönetim Kurulu Atayınız.   

Kmk’ Ya Göre Kat Malikleri Ana Gayrimenkulün Yönetimini Kat Maliklerinden Veya Dışardan Seçecekleri Bir Yöneticiye Veya Üç Kişilik Bir Yönetim Kuruluna Verebilir.   

Yönetici Veya Yönetim Kurulu Kat Maliklerine Karşı Aynen Bir Vekil Gibi Sorumludur Ve Kaide Olarak Vekilin Tüm Haklarına Sahiptir. Bu Sebeple Kat Malikleri Adına Borçlandırıcı Veya Kazandırıcı İşlemlerde Tasarruflarda Bulunabilir.

Ana Gayrimenkulünüz Sekiz Veya Daha Fazla Bağımsız Bölümden Oluşmakta İse, Yönetici Ataması Yapmanız Mecburidir.

Herhangi Bir Kat Malikinin İstemi Üzerine Kat Malikleri Bir Çağrı İle Toplantıya Çağrılır. Toplantıda Yönetici Veya Yönetim Kurulu Atanır.

Yönetici Veya Yönetim Kurulu Kat Maliklerinin Hem Sayı Bakımından Hem De Arsa Payı Bakımından Çoğunluğu Tarafından Atanır. Oybirliği Gerekmez Yarıdan Bir Fazla Oy Ve Arsa Payı Yeterlidir.

Kat Malikleri Ana Gayrimenkulün Yönetiminde Anlaşamaz Veya Toplanıp Bir Yönetici Atayamazlarsa, O Gayrimenkulün Bulunduğu Yerin Sulh Mahkemesince, Kat Maliklerinden Birinin Müracaatı Üzerine Gayrimenkule Bir Yönetici Atanır. Bu Yönetici, Aynen Kat Maliklerince Atanan Yöneticinin Yetkilerine Sahiptir.

2- Geçerli Bir Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Yaptınız Mı ?

Cevabınız Evet İse, 3. Soruya Geçiniz.
Cevabınız Hayır İse, Aşağıda Bahsedilen Esasları Dikkate Alarak Kmk’ Ya Göre Geçerli Bir Kat Malikleri Kurulu Toplantısı Yapınız.   

Kat Malikleri Kurulunun Toplantıya Çağırılması Yöneticinin Görevleri Arasındadır.

Kat Malikleri Kurulu, Yılda Bir Defadan Az Olmamak Üzere Yönetim Planında Gösterilen Zamanlarda Toplanır. Eğer Böyle Bir Zaman Gösterilmemişse, Her Yıl Ocak Ayı İçinde Toplanır.

Toplu Yapılarda İse Kurullar, En Geç İki Yılda, Bir Defadan Az Olmamak Üzere Yönetim Plânlarında Gösterilen Zamanlarda Toplanır. Böyle Bir Zaman Gösterilmemişse, İkinci Yılın Ocak Ayı İçinde Toplanır.   

Önemli Bir Sebebin Çıkması Halinde, Yöneticinin Veya Denetçinin Veya Kat Maliklerinden Üçte Birinin İstemi Üzerine Ve Toplantı İçin İstenilen Tarihten En Az On Beş Gün Önce Bütün Kat Maliklerine İmzalattırılacak Bir Çağrı Kâğıdı Veya Bir İadeli Taahhütlü Mektupla, Toplantı Sebebi De Bildirilmek Şartıyla, Kat Malikleri Kurulu Her Zaman Toplanabilir.

Geçerli Bir Çağrı İçin, Kat Maliklerinin İsim Bilgilerini Ve Daire Numaralarını İçerir Bir Çağrı Kâğıdı Hazırlanmalı Ve Kat Maliklerinin, İsim Bilgilerinin Olduğu Kısmın Yanına Toplantıdan Haberdar Olduklarına Dair İmzaları Alınmadır.

Geçerli Bir Çağrı İçin Kendisine Ulaşılamayan Kat Malikine, Toplantının Nerede Ve Hangi Tarihte Yapılacağının Belirtildiği Bir İadeli Taahhütlü Mektup Gönderilmelidir. İadeli Taahhütlü Mektup Kat Malikinin Yönetime Bildirmiş Olduğu Adrese Yapılacaktır. Şayet Kat Maliki Böyle Bir Adres Bildirmemiş İse İadeli Taahhütlü Mektup Dairedeki Kiracıya Gönderilecektir.

Yargıtay İçtihatlarına Göre Mantolama İşlemi Sonrasında Gerek Görünüm Gerekse Isı Ve Ses Yalıtımı Açısından Önemi Yadsınamaz Bir Fayda Elde Edilmektedir. Bu Sebeple Mantolama İşlemi Önemli Bir Sebep Olarak Kabul Edilir.

İlk Çağrı Yapılırken, Birinci Toplantıda, Toplantı İçin Yeterli Sayının Sağlanamaması Halinde, İkinci Toplantının Nerede Ve Hangi Tarihte Yapılacağı Da Belirtilir. İlk Toplantı İle İkinci Toplantı Arasında Bırakılacak Zaman Yedi Günden Az Olamaz.

Kat Malikleri Kurulu, Kat Maliklerinin Sayı Ve Arsa Payı Bakımından Yarısından Fazlasıyla Toplanır Ve Oy Çokluğuyla, Karar Verir. 

Toplantı Yeter Sayının Sağlanamaması Nedeniyle İlk Toplantının Yapılamaması Halinde, İkinci Toplantı, En Geç On Beş Gün Sonra Yapılır. Bu Toplantıda Karar Yeter Sayısı, Katılanların Salt Çoğunluğudur. Yani Artık İkinci Toplantının Yapılabilmesi İçin Sayı Şartı Aranmamaktadır Ve Sadece İkinci Toplantıya Katılanların Yarısından Bir Fazlasıyla Karar Alınabilecektir.

3- Kat Malikleri Kurulu Toplantısında Isı Yalıtım İşine İlişkin Hukuken Geçerli Bir Karar Aldınız Mı ?

Cevabınız Evet İse, 4. Soruya Geçiniz.
Cevabınız Hayır İse, Aşağıda Bahsedilen Esasları Dikkate Alarak Kmk’ Ya Göre Geçerli Bir Mantolama Kararı / Isı Yalıtım Kararı Alınız. 

Her Kat Maliki, Arsa Payı Oranına Bakılmaksızın, Bir Tek Oy Hakkına Sahiptir.

Kat Maliklerinden Biri, Oyunu Yetkili Vekil Eliyle De Kullanabilir. Bu Halde Aralarındaki Vekalet İlişkisini Kanıtlar Yetki Belgesi Veya Benzeri Belgelerin Bir Nüshası Yönetici Veya Yönetim Kurulunca Teslim Alınır.

Bir Kişi, Oy Sayısının Yüzde Beşinden Fazlasını Kullanmak Üzere Vekil Tayin Edilemez. Ancak, Kırk Ve Daha Az Sayıdaki Kat Mülkiyetine Tâbi Taşınmazlarda Bir Kişi, En Fazla İki Kişiye Vekâlet Edebilir.

Ana Gayrimenkulde Birden Fazla Dairesi Olan Kat Maliki, Her Bir Daire İçin Ayrı Bir Oy Hakkına Sahiptir; Bununla Beraber Onun Malik Olduğu Dairelerin Sayısı Ne Olursa Olsun, Sahip Olacağı Oy Sayısı Bütün Oyların Üçte Birinden Fazla Olamaz, Oy Hesabı Yapılırken Kesirler Göz Önüne Alınmaz.

Örneğin Otuz Daireli Bir Binada On Beş Dairenin Sahibi Olan Bir Kat Malikinin Oy Hakkı; On Beş Değil, Maksimum Miktar Olan Bütün Oyların Üçte Biri Yani On Oy Hakkıdır.

Kat Maliklerinden Birinin İsteği Üzerine Mantolama, Kat Maliklerinin Sayı Ve Arsa Payı Çoğunluğu İle Verecekleri Karar Üzerine Yapılır.

“Yargıtay'ın Yerleşik İçtihatlarında Mantolama İşlemi "Faydalı Değişiklik" Kapsamında Değerlendirilmektedir. Bu Sebeple Oy Birliği Değil Oy Çoğunluğu Yeterli Olacaktır.”

Kat Malikleri Kurulu Toplantısında Sözleşmeye, Firma Seçimine Ve Sözleşme İmza Yetkilisine İlişkin Sayı Ve Arsa Payı Çoğunluğu İle Karar Alınmalıdır.

Kat Malikleri Kurulu Kararları 1'den Başlayıp Sırayla Giden Sayfa Numaraları Taşıyan Her Sayfası Noter Mührüyle Tasdikli Bir Deftere Yazılarak, Toplantıda, Bulunan Bütün Kat Maliklerince İmzalanır Karara Aykırı Oy Verenler Bu Aykırılığın Sebebini De Belirterek İmza Koyarlar.

Bütün Kat Malikleriyle Külli Ve Cüzi Halefleri, Yönetici Ve Denetçiler, Kat Malikleri Kurulunun Kararlarına Uymakla Yükümlüdürler

4- Kmk Toplantısında Isı Yalıtım İşine İlişkin Alınan Karara Karşı İptal Davası Açıldı mı ?

Cevabınız Evet İse, Aşağıda Bahsedilen Esasları Dikkate Alınız.
Cevabınız Hayır İse, Kmk’ Ya Göre Firmamızla Isı Yalıtım İşine İlişkin Sözleşme İmzalamaya Hukuken Yetkilisiniz.  

Öncelikle Sulh Hukuk Mahkemesinden İptal Kararı Alınıncaya Dek  Tüm Kat Malikleri Kurulu Kararları Hukuken Geçerlidir Ve Her Türlü İcrai Kabiliyete Haizdir.

Yukarıda Bahsedilen Esaslara Uygun Kat Malikleri Kurulu Toplantısından Mantolama İşine İlişkin Karar Almış İseniz Dava Açılmış Olsa Bile İptali Söz Konusu Olmayacaktır. Bu Konuyla İlgili Her Türlü Hukuki Destek Ücretsiz Tarafımızca Verilecektir.

Kat Malikleri Kurulunca Verilen Kararlar Aleyhine, Aykırı Oy Kullanan Her Kat Maliki Karar Tarihinden Başlayarak Bir Ay İçinde, Toplantıya Katılmayan Her Kat Maliki Kararı Öğrenmesinden Başlayarak Bir Ay İçinde Ve Her Halde Karar Tarihinden Başlayarak Altı Ay İçinde Ana Gayrimenkulün Bulunduğu Yerdeki Sulh Mahkemesine İptal Davası Açabilir.

5- Kmk Toplantısında Isı Yalıtım İşine İlişkin Alınan Kararın Hukuki Sonuçları Neledir ?

Kat Malikleri, Ana Gayrimenkulün Bakımına Ve Mimarı Durumu İle Güzelliğini Ve Sağlamlığını Titizlikle Korumaya Mecburdurlar.

Kat Maliklerinden Her Biri Aralarında Başka Türlü Bir Anlaşma Olmadıkça Ana Gayrimenkulün Sigorta Primlerine Ve Bütün Ortak Yerlerin Bakım, Koruma, Güçlendirme Ve Onarım Giderleri İle Yönetici Aylığı Gibi Diğer Giderlere Ve Ortak Tesislerin İşletme Giderlerine Ve Giderler İçin Toplanacak Avansa Kendi Arsa Payı Oranında Katılmakla Yükümlüdür.

Kat Malikleri Ortak Yer Veya Tesisler Üzerindeki Kullanma Hakkından Vazgeçmek Veya Kendi Bağımsız Bölümünün Durumu Dolayısıyla Bunlardan Faydalanmaya Lüzum Ve İhtiyaç Bulunmadığını İleri Sürmek Suretiyle Bu Gider Ve Avans Payını Ödemekten Kaçınamaz.

Yönetici Veya Yönetim Kurulu, Kat Malikleri Kurulu Toplantısında Alınmış Olan Karar Doğrultusunda Yapmış Olduğu Mantolama Sözleşmesini Tüm Kat Malikleri Adına Yapmaktadır Ve Tüm Kat Malikleri Yönetici Veya Yönetim Kuruluna Karşı Sorumludur.

Mantolama Sözleşmesi Sonrası Daire Başına Düşen Tutarın İlgili Daire Sakinince Ödenmemesi Durumunda Yönetici Veya Yönetim Kurulu Tarafından, Yönetim Planına, Kat Mülkiyeti Kanuna Ve Genel Hükümlere Göre Dava Açılabilir, İcra Takibi Yapılabilir.

Ayrıca Gider Veya Avans Payının Tamamını Ödemeyen Kat Maliki Ödemede Geciktiği Günler İçin Aylık Yüzde Beş Hesabıyla Gecikme Tazminatı Ödemekle Yükümlüdür.

Kat Maliklerinden Biri Kat Mülkiyeti Kanuna Göre Kendisine Düşen Borçları Ve Yükümleri Yerine Getirmemek Suretiyle Diğer Kat Maliklerinin Haklarını, Onlar İçin Çekilmez Hale Gelecek Derecede İhlal Ederse, Onlar, O Kat Malikinin Müstakil Bölümü Üzerindeki Mülkiyet Hakkının Kendilerine Devredilmesini Hâkimden İsteyebilir.

İlgili Apartman Sakinince Firmamızla Yapılan Mantolama Sözleşmesi Sonrası Daire Başına Düşen Tutarın Ödenmemesi Durumunda, Yöneticinin Veya Yönetim Kurulunun Ödenmeyen Bedeller İçin Firma Avukatımıza Bu Bedellerin Takibi Ve Tahsilinin Sağlamasına Yönelik Bir Vekâletname Vermesi Halinde İşin Takibi Bir Hukukçu Tarafından Gerçekleştirilecek Ve Doğabilecek İhtilafların Önüne Geçilebilecektir.